Es habitual que cuando estamos en negociaciones para comprar o vender un inmueble, se hable en algún momento de “contrato de arras”.
El contrato de arras no existe como tal, no es un modelo de contrato.
En realidad es un contrato de compraventa al que se le incluye una cláusula de arras o señal. Esta clausula tiene por finalidad, bien garantizar el cumplimiento del contrato o bien la posibilidad de desistir del mismo con las penalizaciones que se pacten.
Existen distintas clases de arras.
Las ARRAS PENITENCIALES, son las mas utilizadas en los contratos de compraventa.
Estas arras penitenciales vienen definidas en el artículo 1.454 del Código civil que establece que:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
¿Qué quiere decir esto?. Pues ni más ni menos que si el vendedor desiste de la compraventa, deberá asumir la devolución de las cantidades recibidas hasta ese momento e indemnizar con otra cantidad igual.
Si es el comprador el que cambia de idea, deberá asumir la perdida de las cantidades entregadas.
En caso de que ni uno ni otro desista y no sea necesario acudir a la cláusula de arras penitenciales, las cantidades entregadas hasta ese momento formarán parte del precio y se descontará finalmente de la cantidad que reste por pagar por la compraventa.
También existen las ARRAS CONFIRMATORIAS. Estas funcionan como pago parcial del precio de una compraventa necesariamente perfecta.
Ninguna de las partes puede, por su sola voluntad, liberarse de cumplir, ni valen como indemnización.
Y por último las ARRAS PENALES. Estas tampoco permiten el desistimiento, quedando las partes obligadas al cumplimiento del contrato, además de sufrir la “pena” impuesta y especificada en él.
Es importante formalizar un contrato cuando estamos decididos a comprar o vender un inmueble, es importante llegar a un acuerdo y dar una señal pero más importante aún es hacerlo bien, acudir a un profesional para que con su ayuda y recomendaciones la operación sea satisfactoria para todos.
Si una de las partes entrega a la otra una cantidad de dinero en concepto de arras o señal, sin especificar para qué lo hace, no está clara la función que cumplirán estas arras y si la compraventa no llegase a realizarse, podríamos tener un lío con la finalidad del dinero entregado que podría acabar con su pérdida o con una demanda judicial.
